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Mietrecht

Inhalt der Seite: 

 

1. FAQ: Begatellreparaturen
   
2. Fünf aktuelle Entscheidungen des BGH zum Mietrecht in Leistsätzen
   
3. Entscheidungen des Bundesgerichtshofs  zum Mietrecht aus dem Jahr 2011
4. Entscheidungen des Kammergerichts Berlin zum Mietrecht aus dem Jahr 2011:
5. Kündigungsverzicht im Mietrecht
6. Neue Entscheidung zu Betriebskostenabrechnungen
7. Keine Kündigung, weil Prozesskosten nicht beglichen sind
8. "Kalte" Wohnungsräumung ohne Räumungsurteil
9. Mieterhöhung und Mietereinbauten
10. Fristen im Mietrecht
11. Das "Münchener Modell"
12. Abrechnungsfristen im Mietrecht
    

FAQ: Bagatellreparaturklauseln 

 

Für die großen und kleinen Reparaturen im Haus ist eigentlich der Vermieter zuständig. In vielen Mietverträgen ist aber geregelt, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zu tragen hat.Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass derartige Klauseln wirksam vereinbart werden können ( BGH, Urteil vom 7.Juni 1989 - VII ZR 91/88 ). Dies setzt aber voraus,

• dass es sich tatsächlich um die Beseitigung eines Begatellschadens handelt, 
• sich die Klauel gegenständlich auf  die Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
• die Reparatur höchstens 75,00 € kostet (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385) und
• der Mieter in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen oder 8 % der Jahresmiete zu zahlen hat (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381).

Dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind  zum Beispiel Installationsgeräte für Elektrizität, Gas und Wasser, Hei- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse, Roaadengurte und Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Fünf aktuelle Entscheidungen des BGH zum Mietrecht in Leitsätzen: 

 

1. Heizkosten können nur unter Ansatz des verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden

Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.

 

BGH, Urteil vom 1.Februar 2012  - VIII ZR 156/11-

 

2.  Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.

 

BGH, Urteil vom 11. Januar 2012 -XII ZR 40/10-

 

3. Leistung der Kaution an den Voreigentümer

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

 

BGH, Urteil vom 7.Dezember 2011 -VIII ZR 206/10- 

 

4. Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung

Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit  Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

BGH, Urteil vom 7.Dezember 2011 -VIII ZR 118/11-

 

 

5. Befristeter Kündigungsverzicht in einem Wohnraummietvertrag 

Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag.

BGH, Urteil vom 23.November 2011 VIII ZR 120/11- 

 

 

 

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht aus dem Jahr 2011:

 

Betriebskosten: Kein "abstrakter" Sicherheitszuschlag auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten:  

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 294/10  

 

Betriebskosten: "Center-Management"  

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der “Verwaltung” nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Center-Managements” gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.BGH, Urteil vom 03.08.2011 -XII ZR 205/09  

 

Betriebskosten: Wirtschaftlichkeitsgrundsatz  

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.BGH, Urteil vom 06.07.2011 -VIII ZR 340/10  

 

Mietkaution: Rückzahlung durch den Erwerber  

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005, VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).BGH, Urteil vom 01.06.2011 -VIII ZR 304/10  

 

Betriebskosten: Anpassung der Vorauszahlungen

1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
2. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 271/10-

Mietminderung: Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung  

Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.BGH, Urteil vom 13.04.2011 -VIII ZR 223/10 

 

Betriebskosten: "Wärmecontracting" Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (Festhaltung BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 und BGH, 16. April 2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008, 442).BGH, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -VIII ZR 145/10

Entscheidungen des Kammergerichts Berlin zum Mietrecht aus dem Jahr 2011:

weiter:

Kündigungsverzicht im Mietrecht ...
Was Sie hierzu wissen sollten, lesen Sie hier.  

Neue Entscheidung zu Betriebskostenabrechnungen:
Der Bundesgerichtshof zur Verwendung ungeeichter Messgeräte bei Betriebskostenabrechnungen:
weiter ...    

Aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshof im Mietrecht ....
Der Bundesgerichtshof hat in der Zeit zwischen 6.Oktober und 15.November 2010 vier interessante Entscheidungen zur Frage der Eigenbedarfskündigung, der Kautionszahlung, des Zurückbehaltungsrechts und zur Erstattungspflicht von Anwaltskosten für eine Kündigung verkündet.
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Der Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag nicht allein deshalb kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht.
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Räumungsklage? Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher? Kosten die leicht in den dreistelligen Bereich gehen. Kein Wunder also, dass so mancher Vermieter versucht sein "Recht" selbst in die Hand zu nehmen und zur "kalten" Wohnungsräumung schreitet. Wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt, ist dies ein Sparen an falscher Stelle: weiter ...   

Sie wohnen seit Ewigkeiten in Ihrer Wohnung? Richtig nett haben Sie es sich gemacht. Mit Zustimmung  Ihres alten Vermieters haben Sie sich ein schickes Bad und eine Sammelheizung eingebaut. Im Gegenzug blieb die Miete moderat. Selbst wenn Mieterhöhungen erfolgten, so stellte der Vermieter immer auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung ab. Aber dieser neue Eigentümer ... . weiter ...    

Nachstehend finden Sie eine nach Themengebieten aufgeteilte Auflistung der wichtigsten Fristen im Mietrecht:

A) Kündigung
 
I. Ordentliche Kündigung
 
a) durch den Vermieter nach § 573 BGB

3 Monate bis zu einer Laufzeit von 5 Jahren 6 Monate bis zu einer Laufzeit von 8 Jahren9 Monate nach einer Laufzeit von 8 Jahren

b) Kündigung durch Mieter

3 Monate bei Verträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden. Soweit in Alt-Verträgen längere Fristen formularmäßig vereinbart worden sind, sind diese unwirksam. Verweisen Alt-Verträge auf die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen, so gilt auch hier die 3 Monatsfrist. Wurden längere Fristen individuell vereinbart, gelten die längeren Fristen idR weiter.

II. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ( § 543 BGB ):

Abwendungsmöglichkeit durch Zahlung des geschuldeten Betrags bis zum Ablauf von 2 Monaten ab Zustellung der Räumungsklage

  B) Mieterhöhung
 
1.) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB ):

Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.

2. Überlegungs- oder Zustimmungsfrist

Überlegungs- bzw. Zustimmungsfrist für den Mieter bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Also: Geht dem Mieter das Erhöhungsverlangen z.B. im Laufe des Januars zu, läuft die Überlegungsfrist bis zum Ablauf des 31.März des Jahres.

3. Klagefrist bei Mieterhöhung nach § 558 BGB :

Nach § 558 b Absatz 2 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Klage innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben.

4. Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB bei Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB :

Dem Mieter steht ein  außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats.

C) Modernisierung
 
1. Ankündigungsfrist bei Modernisierung: spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten

2. Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 554 BGB ):Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mittteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.Geht also die Modernisierungsankündigung im Monat März zu, dann muss der Mieter die Kündigung bis zum 30.April des Jahres aussprechen, damit sie zum 31.Mai des Jahres wirksam wird.

3. Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB

Die Erhöhung tritt mit Beginn des 3. Monats ab Zugang des Erhöhungsschreibens ein.Dies bedeutet: Wenn das Erhöhungsschreiben im Laufe des Januars zugehht, wird die erhöhte Miete zum 1.April des Jahres fällig.Die Frist velängert sich um sechs Monate, wenn die zu erwartende Mieterhöhung nicht ausreichend angekündigt worden ist oder wenn die tatsächliche Miete mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

D) Abrechnungsfrist für Betriebskosten ( § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB ):

Spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums

Die Auflistung gibt den Rechtszustand zum 1.August 2011 wieder und dient nur der ersten Orientierung. Die Beachtung von Fristen ist von elemantarer Bedeutung. In Zweifelsfällen empfiehlt es sich daher anwaltlichen Rat einzuholen.   

ositionieren können.  

 

Das Münchener Modell wurde von Bauträgern entwickelt und vollzieht sich in mehreren Schritten:  

 

1. Der Bauträger wirbt Wohnungsinteressenten,
2. gründet mit diesen eine GbR und
3. weist dem jeweiligen Gesellschafter schuldrechtlich im Gesellschaftsvertrag ein Sondernutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen zu.
4. Sodann erwirbt die GbR das Objekt und
5. nach deren Grundbucheintragung kündigt die GbR wegen Eigenbedarfs, saniert und teilt das Objekt nach WEG auf.
6. Im Anschluss daran setzt sich die BGB-Gesellschaft auseinander und veräußert die einzelnen Sondereigentumseinheiten im Zuge der Auseinandersetzung an die vorgesehenen Erwerber (= Gesellschafter).

Mit seiner Entscheidung vom 16. Juli 2009 hat der Bundesgerichtshof  das "Münchener Modell" sanktioniert (BGH, Urteil vom 16.Juli 2009 - VIII ZR 231/08).  Danach findet auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln. Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes  (BGH, Urteil vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11) kann sich eine GbR selbst dann auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.Wie kürzlich in meinem Blog berichtet (hier) , will die Bundesregierung dieses als Umgehung des Kündigungsschutzes empfundene Verfahren künftig unterbinden.  

 

Abrechnungsfristen im Mietrecht:  

Vermieter und Mieter von Wohnraum müssen bei der Betriebskostenabrechnung zwei Fristen im Auge behalten: Der Vermieter muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung erstellen und an den Mieter übersenden (§ 556 Absatz 3 BGB). Einwendungen hiergegen muss der Mieter binnen eines Jahres vorbringen (aaO.). Anderenfalls ist der Mieter mit der Geltendmachung der Einwendungen grundsätzlich  ausgeschlossen. Dies setzt regelmäßig voraus, dass der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen hat. Denn ein bloßes Bestreiten der Abrechnungspositionen "ins Blaue" hinein genügt nicht. Der Mieter muss seine Einwendungen so präzisieren, dass jedenfalls erkennbar ist, welche Posten der Abrechnung er beanstandet und warum (so LG Berlin, Urteil vom 29.4.2002 - 62 S 413/01, in: GE 2002,860). Einwendungen gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind daher grundsätzlich nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie aufgrund der eingesehen Belege konkretisiert hat. Verweigert der Vermieter die Einsicht, hat der Mieter zumindest ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich des aus der Abrechnung hervorgehenden Nachzahlungsbetrages.